Das Sedelhofspiel

Die Sedelhöfe – ein Spiel für die ganze Familie

Die Sedelhöfe sollten eine einzigartige Shopping-Mall werden, die Ulm einen Haufen Geld einbringt. So planten es Oberbürgermeister Gönner, BM Wetzig und BM Czisch.

Alle Grundstücke auf dem Gelände waren in Rekordzeit von der Stadt aufgekauft, sämtliche Gebäude ruck, zuck abgerissen, in Windeseile die holländische Rabo-Bank als Investor gefunden, schnell noch eine öffentliche Straße in den Kaufvertrag aufgenommen und die Zusage gemacht, dass die Besucherströme durch städtische Planung in die Sedelhöfe geleitet werden, eben noch kurz der Gemeinderat informiert und dann – ja, dann hätte eigentlich der Vertrag unterzeichnet und mit dem Bau begonnen werden sollen. Denn bereits in gut einem Jahr, 2016, sollte die Eröffnung sein.

Und jetzt? Stillstand. Der Investor ist abgesprungen. Kein neuer in Sicht. Wer will heute auch noch in Shoppingmalls investieren? Zu wenig Rendite, keine Zukunft. Was tun, wenn sie mitten in der Stadt eine große plane Fläche fabriziert haben und diese nicht sinnvoll nutzen können? Wenn sie 35 Millionen in eine Luftnummer investiert haben? Alles abschreiben? Nein, Sie müssen sich vergegenwärtigen, dass auch aus Niederlagen, Fehlplanungen und Irrtümern Kapital geschlagen werden kann!

Ein kleiner Artikel, der bereits 2013 in „Der Postillon“ erschienen ist, weist den Weg

Lego startet neue Serie „Gescheiterte deutsche Großprojekte“

„ Billund/Dänemark (dpo) – Der Spielzeughersteller Lego beweist wieder einmal, dass er auf der Höhe der Zeit ist. Heute stellte das dänische Unternehmen eine speziell auf den deutschen Markt zugeschnittene neue Serie vor. Unter dem Titel „Gescheiterte deutsche Großprojekte“ können bald auch Kinder vergeblich versuchen, den Berliner Großflughafen BER, den unterirdischen Bahnhof Stuttgart21 sowie die Hamburger Elbphilharmonie zu bauen.

Jørgen Vig Knudstorp, der Geschäftsführer des Traditionsunternehmens, erklärte bei der Präsentation: „Wir haben uns alle Mühe gegeben, das Erlebnis so realistisch und damit so frustrierend wie möglich zu gestalten. Unser Ziel ist es, dass sich Kinder keine Illusionen machen, was Großbauprojekte in Deutschland angeht.“
Mit je 69,99 Euro Grundpreis sind die Basissets BER, S21 und die Elbphilharmonie zwar kostspielig, aber erschwinglich. Beim Aufbau stellt sich allerdings schnell heraus, dass die sonst bei Lego sehr übersichtlich gehaltenen Baupläne völlig unbrauchbar sind. Viele Arbeitsschritte sind vollkommen undurchführbar, immer wieder muss von vorne begonnen werden und nicht zuletzt fehlen wichtige Bauteile.

Zusätzlich zu den drei Grundboxen will Lego vierteljährlich Erweiterungsboxen (je 29,99 Euro) herausbringen, die Eltern ihrem Nachwuchs schon allein deswegen kaufen werden, damit die Anfangsinvestition nicht vergeblich war. Doch obwohl die Erweiterungssets vielversprechend aussehen, lassen sie das Chaos durch zahlreiche Bauplanänderungen und weitere unpassende Teile nur noch größer werden.

Dabei hat der Spielwarenhersteller selbst auf kleinste Details geachtet: So sind sämtliche Lego-Bauarbeiter mit zwei linken Händen ausgestattet, beim Flughafen BER sind allein vier Erweiterungsboxen für den Brandschutz nötig und Stuttgart21 wird mit zahlreichen Demonstranten geliefert, die den Bau immer wieder empfindlich stören.
Kurz nach Bekanntwerden der neuen Serie schnellten die Aktienkurse von Lego in die Höhe. Börsenexperten vermuten, dass sie dem Spielwarenhersteller bis mindestens 2063 satte Gewinne einbringen wird.“

So weit also „Der Postillon“. Aber was hat das Ulmer Projekt Sedelhöfe mit den beliebten Legospielsteinen zu tun?

Das Sedelhofspiel

Der Ulmer Finanzbürgermeister sollte schnellstens damit beauftragt werden, zu Lego, Legoland bei Günzburg und zu Ravensburger Spiele einen Kontakt herzustellen, um diesen Firmen einen attraktiven Vorschlag zu unterbreiten:

Ihr Unternehmen erhält vom Ulmer Rathaus alle Rechte und Informationen, um aus dem gescheiterten Sedelhofprojekt ein Spiel für Kinder, Jugendliche und Erwachsene zu machen. Für die Älteren denken wir an ein Strategiespiel: „Bürgermeister und Investor“ oder: „Wie stelle ich den Gemeinderat kalt“; für die Kleineren käme ein Spiel in Frage, das in kindgerechter Weise auf die Bürgerbeteiligung vorbereitet, die in Ulm heute bereits eine zentrale Rolle spielt. Wir denken beispielsweise daran, dass auf einem Areal im Legoland Kinder mit vorgefertigten Bausteinen gemeinsam mit Ihren Eltern gestalten lernen: „Wir bauen uns einen Sedelhof“.

Gewiss werden die kreativen Geister der Spielwarenindustrie ganz formidable Ideen hervorbringen. Die Stadt Ulm könnte mit etwas Glück durch eine vertraglich garantierte Umsatzbeteiligung aus einer kommunalpolitischen Katastrophe eine sprudelnden Geldquelle machen.

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Sigi, wir danken Dir!

oder: Irren ist menschlich
Endlich spricht es einer aus. Das Sedelhofkonzept einer Shoppingmall von Ivo Gönner, Alexander Wetzig und Gunter Czisch ist tot.

Der Investor MAB ist abgesprungen Die Planungen des zeitlichen Ablaufs einer Neubebauung liegen im Papierkorb. Die Einsicht reift, dass ein neues Einkaufsviertel am Hauptbahnhof nicht genügend Erträge erwirtschaften und ortsansässigem Handel einen ruinösen Wettbewerb bescheren wird.

Da sagt Siegfried Keppler, CDU-Gemeinderat in Ulm: „Dieses Konzept ist tot“. Und er macht Vorschläge, die aufhorchen lassen: einen Park wie am Karlsplatz, kann er sich vorstellen, Wohnungen, kleine Läden, Grünflächen.

Bravo, Sigi! Ein Alter, der so vorprescht; da könnten sich die anderen Trantüten im Gemeinderat eine Scheibe davon abschneiden.

Gewiss, Siegfried Kepplers Einsicht kommt spät, und während der Beratungen im Rathaus über den Sedelhof hat er sich nicht durch eine kritische Haltung hervorgetan. Aber besser man erkennt Fehler spät als nie. Ganz mies: man erkennt sie zwar (Gönner, Wetzig, Czisch), würde aber niemals zugeben, dass man einen schlimmen Fehler gemacht hat.

Ja, wir sollten Sigi Dank sagen, weil er furchtlos eingesteht, dass die politisch Verantwortlichen Ulms geirrt haben. Vielleicht bringt solchen Mut erst einer auf, der jenseits des 80. Lebensjahres nichts mehr zu verlieren hat. Wir sollten Keppler auch dafür danken, dass er einen Plan ins Gespräch bringt, der keine Rendite erwarten lässt, dafür aber den Menschen mehr Lebensqualität verspricht.

Unserem Lokalchef Thierer von der Südwest Presse fällt zu Kepplers Vorstoß nur ein, dass er sein Handeln nicht mit anderen Fraktionsmitgliedern („Solotänzer“) abgestimmt habe und das Bemühen von MAB und Ulm um einen neuen Investor konterkariert werde. Erbärmliche Argumente!

Am Ulmer Ratstisch sitzen in der Regel neben unseren drei Alleskönnern 40 Mutlose und Angsthasen. Die widersprechen nicht, die kritisieren nicht, die sind immer höflich zueinander und wollen nicht auffallen. Sie wollen nur in der Zeitung stehen, gelungene und beachtete Reden im Rat halten und wichtig sein. In einem Klima, in dem kritische Geister per se als arrogante Nestbeschmutzer gelten und Gemeinderäte unfähig sind, Bürgerinteressen zu artikulieren und zu vertreten, können wir noch viele Kepplers brauchen, auch wenn diese bisweilen andere Dinge tun, die uns befremden.

Ein Vorschlag zum Abschluss: das Flüsschen Blau wurde aus seinem ursprünglichen Flussbett am Sedelhof mit viel Geld verlegt. Jetzt könnten die Verantwortlichen diese Verlegung doch wieder rückgängig machen. Ein kleiner Sedelhofpark mit Fluss, erlebbarem Ufer, Sitzstufen aus Holz – das wäre doch was! Die Sanierung des Ulmer Hauptbahnhofes wäre dadurch nicht beeinträchtigt, denn die wurde ja von der Deutschen Bahn auf den Sankt Nimmerleinstag verschoben.

Sedelhof und die Kosten

26 Millionen Euro. Diese Zahl sollten Sie sich unbedingt merken, verehrte Leser.

Ende Juni 2014 fragte der Lokalchef der Südwest Presse den Ulmer Baubürgermeister Wetzig: „Wie viel öffentliches Geld ist bisher in die Sedelhöfe geflossen?“ Die Antwort Wetzigs: „Die Stadt hat bisher rund 26 Millionen Euro für die Grundstücke, Entmietung und Freimachung, Abbruch, Leitungsverlegung und weitere Projektkosten aufgewendet.“ (SWP vom 28.6.2014)

Wir können davon ausgehen, dass Baubürgermeister Alexander Wetzig nicht gelogen hat und die am 28. Juni 2014 tatsächlich an Grundstückeigentümer, Baufirmen, McDonalds, Sport Sohn geflossene Summe 26 Millionen Euro betrug.Was Wetzig nicht sagt und wonach auch der Journalist nicht weiter fragt, ist folgendes: Wie viel öffentliches Geld wird bis zur Realisierung des Shoppingcenters noch in das Sedelhofprojekt fließen? Da nach allen veröffentlichten Zahlen jetzt schon klar ist, dass die Sedelhöfe etliches mehr kosten werden als 26 Millionen Euro, fragen wir uns:

Warum hakt der Journalist nicht nach und fragt nach noch zu erwartenden Kosten? Warum sagt der Baubürgermeister nicht: 26 Millionen sind schon überwiesen. Einige Millionen (neun?) werden wir noch überweisen müssen?

Wer einen Teil der Wahrheit verschweigt – wissentlich und mit bestimmten Absichten – trägt dazu bei, dass die Entfremdung zwischen Bürgern und politischem System wächst, der Ansehensverlust von Politikern zunimmt und das Vertrauen der Bürger in ihre politischen Repräsentanten schwindet. Wer so handelt, sollte sich über sinkende Beteiligungen bei Wahlen nicht wundern. Wenn Sie, verehrte Leser, in einigen Jahre die wirklichen Kosten des Projektes Sedelhöfe erfahren, werden Sie keine Gelegenheit mehr haben, Baubürgermeister Wetzig zu fragen, warum er im Juni 2014 von „nur“ 26 Millionen Euro Kosten gesprochen hat. Herr Wetzig wird nämlich 2015 in Pension gehen.

Dilettanten, Schlitzohren & Sedelhöfe

Sie kaufen ein 9300 qm großes bebautes Gelände mit intakten Gebäuden in zentraler Lage, lassen sämtliche Gebäude abreißen, darunter ein einträgliches Parkhaus, errichtet 1983 für 16,5 Millionen DM. Kosten dieses Deals: 30 Millionen Euro. Weil in einem der Gebäude McDonald s sein Restaurant betreibt, erhält die Fastfoodkette 5 Millionen, um einem Umzug zuzustimmen. Einem angrenzenden Ulmer Geschäftshaus, Sport Sohn, muss geholfen werden, weil dessen Andienung durch ein geplantes Shopping-Center anders organisiert werden muss. Kosten 600.000 Euro.

Dann lassen sie sämtliche Gebäude abreißen. Ausgaben wohl einige Millionen. Genaues wird der Öffentlichkeit nie mitgeteilt.Die Kosten dürften sich also bisher auf insgesamt knapp 40 Millionen Euro addieren.

Jetzt kommt der erste dramatische Höhepunkt in diesem Schwank aus der Provinz: Sie schließen einen Vertrag mit dem Investor MAB, durch den das gesamte Gelände für 31 Millionen verkauft wird. Vor Vertragsabschluss ist bekannt, dass der Investor nach Errichtung eines Einkaufscenters auf dem erworbenen Gelände dieses an unbekannte Betreiber weiter veräußern und selbst abgewickelt werden wird. Eine Zukunft der Sedelhöfe als Spekulationsobjekt ist greifbar.

Die Hauptdarsteller dieser Komödie: Ivo Gönner, Oberbürgermeister der Stadt Ulm. Gunter Czisch, Finanzbürgermeister. Alexander Wetzig, Baubürgermeister. Volker Jescheck, Planungschef der Stadt Ulm. In wichtigen Nebenrolle: Herr Dr. Weber, Leiter des Referats 14 beim Regierungspräsidium Tübingen sowie sein Chef Dr. Strampfer, ein Regierungspräsident, der sich bestens mit der Ulmer Stadtspitze versteht. In weiteren Nebenrollen: Hans-Uli Thierer und andere Redakteure der SWP , die das Vorgehen der Stadt befürwortend begleiten, sich bei Kritik bis zur Selbstverleugnung mäßigen und die Bürger mit selektiven Informationen versorgen. Ganz am Rand des Bühnengeschehens: die gewählten Ulmer Gemeinderäte, die sich – mit todernster Miene – mit Wattebäuschen bewerfen.

Der erste Akt des Schwanks schließt mit den Worten des Stadtplanungschefs Jescheck. Dieser antwortet auf einer öffentlichen Veranstaltung im März 2014 auf die Frage, ob die Stadt an dem Geschäft überhaupt noch etwas verdiene: „Wir sind noch im grünen Bereich“. (Wo hat der Mann bloß rechnen gelernt?) Eine Erkenntnis dürften alle intelligenten Bürger Ulms jetzt bereits gewonnen haben: Nach dem CBL-Geschäft und dem Niedergang der Stadtwerke Ulm (SWU), den die Stadtspitze hilf- und tatenlos hinnimmt, aber wortreich verbrämt, wird der Sedelhof-Deal zur dritten großen Erblast, die Ivo Gönner der Stadt hinterlassen wird.

Wir langweilen unsere Leser in der Regel nicht mit juristischen Fragen. Gelegentlich ist es aber unvermeidlich, solche aufzuwerfen, auch deshalb, weil Verwaltungen ihr Handeln oft damit legitimieren, dass ihnen wegen der Rechtslage keine Alternative bleibe. Dieses Argument erstickt jeden Widerstand: wenn bestehende Gesetze ein bestimmtes Handeln verlangen, kann man eben nichts machen – außer auf eine Novellierung rechtlicher Maßstäbe hinwirken, was langwierig und meist wenig Erfolg versprechend ist.

Auch die Ulmer Bauverwaltung begründete ihr Vorgehen zu Beginn der Ausschreibung für das Sedelhöfe-Einkaufszentrum mit der herrschenden Rechtslage. Das Vergaberecht verlange ein „Bieterverfahren“, ein Verfahren also, das es nicht zulässt, die Bürger umfassend zu informieren und an der Planung mitwirken zu lassen.

Ein Fachmann für städtebauliche Planung, der sich mit Ausschreibungen nach dem § 101 GWB auskennt, kommentierte das Vorgehen Ivo Gönners und der Stadtspitze 2010 zu Beginn des Sedelhofprojektes mit den Worten:

„Das Tragische an dem Ulmer Projekt für mich ist der Umstand, dass die Stadt die falsche Rechtsauffassung vertritt, dass sie die Ausschreibung europaweit durchführen musste und deshalb ein Verfahren wählte, das nach Wettbewerbsrecht Verschwiegenheit verlangt.

Im März 2010 wurde durch den Europäischen Gerichtshof das sogenannte „Ahlhorn-Urteil“ aufgehoben, durch das Grundstücksverkäufe und städtebauliche Verträge der öffentlichen Hand als ausschreibungspflichtige Bauaufträge betrachtet wurde (deshalb glaubte die Stadt wohl ausschreiben zu müssen).

Durch das knapp drei Monate vor Ausschreibung ergangene EuGH-Urteil vom 25. März 2010 hätte die Stadt Ulm sich das komplizierte und intransparente Vergabeverfahren ersparen können.

Ausschreibungspflichtig sind nur jene Verkäufe mit Bauverpflichtung, bei denen die öffentliche Hand ein unmittelbares wirtschaftliches Interesse an der Bauleistung hat (z.B. wenn sie Eigentümerin des Gebäudes wird). Eine Verpflichtung zur Verfolgung städtebaulicher Ziele ist kein wirtschaftliches Interesse an der Bauleistung. Vermutlich war die Ausschreibung in dieser Zeit schon sehr weit fortgeschritten oder man traute dem neuen Urteil und dessen Folgen noch nicht.“

Somit fällt die Bilanz des interessierten Bürgers bereits vor Errichtung des erste Sedelhof-Center- Gebäudes noch düsterer aus:

Nicht genug damit, dass Gönner beim Sedelhof-Deal Millionen Euro zum Fenster rausgeworfen hat und aus dem Sedelhof ein Spekulationsobjekt machen wird; der konsequente Ausschluss der Bürger bei der Diskussion des Projektes durch angeblich unumgängliche Geheimhaltung war rechtlich unnötig. Und die Rechtsaufsicht des Regierungspräsidiums in Tübingen hält das alles, was in Ulm geschieht, für völlig legal.

In Kenntnis dieser Sachlage können die Bürger kaum davon ausgehen, dass die Rathausspitze sie respektiert und die Rechtsaufsicht rechtlich einwandfreies Handeln einer Stadt garantiert. Im Gegenteil, bei genauerer Betrachtung wird mancher den Verdacht hegen, dass hier neben Dilettantismus auch schlitzohrige politische Taktik am Werk war und ist.

Die Kunst des Verhandelns

Wir alle mussten schon erleben, wie uns die Kontrolle beim Verhandeln und Feilschen allmählich entglitt. Beim Anmieten einer Wohnung, beim Kauf eines gebrauchten Pkws, beim Einkauf in den verwinkelten Gassen der Altstadt von Marrakesch. Wir hatten zu wenig Erfahrung, konnten unser Gegenüber nicht richtig einschätzen und nicht verbergen, dass wir das Objekt unseres Begehrens unbedingt haben wollten.In Zukunft wird Sie beim Verhandeln keiner mehr über den Tisch ziehen. Sie werden souverän in Verhandlungen jeder Art agieren und am Ende Ihre Interessen durchsetzen. Wie das? fragen Sie sich. Verhandeln kann jeder lernen!

In Ulm können Sie das bald an der Ivo-Gönner-Hochschule-für-Verhandlungskunst. Benannt wird diese Hochschule nach dem derzeitigen Ulmer Oberbürgermeister, der als wahrer Meister des Verhandelns gilt und deshalb auch erster Lehrstuhlinhaber werden wird. Bei ihm werden Sie lernen, wie man erfolgreich verhandelt. Legendär sind Gönners Verhandlungserfolge mit dem Investor MAB, der in Ulm eine Einkaufsgalerie errichten möchte.

Im Dezember 2010 formulierte  Gönner knallhart, was er von einem Investor erwartet, dem die Stadt ein 9300 qm großes Baugrundstück in exzellenter Lage direkt beim Hauptbahnhof verkauft:

1. Das Gelände ist teilweise bebaut, u.a. mit der städtischen Tiefgarage Sedelhof. Die auf dem Baugrundstück gelegenen Gebäude können auf eigene Kosten des Investors abgebrochen werden.

2. Das Kaufhaus Sport Sohn wird derzeit durch die Sedelhofgasse beliefert. Bei der Planung der Andienung ist zu berücksichtigen, dass die Belieferungen auch zukünftig uneingeschränkt möglich sein müssen.

3. Für die Firma McDonald s ist ein Anmietrecht für eine Mietfläche von ca. 400 qm vorzusehen. Der Mietpreis ist zu marktüblichen Konditionen abzuschließen.Bezüglich der künftigen Lage innerhalb des Projektes sind Vorzugskonditionen einzuräumen.

4. Ziel des Investorenwettbewerbs Sedelhöfe ist der Grundstücksverkauf und die Bauverpflichtung zur Errichtung und dem nachhaltigen Betrieb des zukünftigen Einkaufsviertels Sedelhöfe an eine verlässliche Partnerschaft aus Investor und Betreiber.

5. Hinsichtlich der Grunderwerbskosten sind vom Bieter für das Gesamtobjekt mindestens 39 Millionen € zu veranschlagen.

Interesse an dem Projekt zeigte MAB Development aus Frankfurt, ein Tochterunternehmen der Rabo Bank. Um die Sache – wie man so sagt – „in trockene Tücher“ zu bekommen, machte unser schlauer Fuchs Ivo Gönner in den Verhandlungen einige taktische Zugeständnisse, die sich Ende 2013 wie folgt darstellen:

1. Die Abrisskosten  mit Ausnahme des Abrisses der Kellergeschosse unter der Sedelhof-Tiefgarage übernimmt die Stadt Ulm.

2. Eine akzeptable Anlieferung des Kaufhauses Sportsohn wird auf Kosten der Stadt Ulm sichergestellt.

3. Alle Unkosten, die McDonalds durch den Umzug entstehen, trägt die Stadt Ulm.

4. Auf eine verlässliche Partnerschaft zwischen Investor und Betreiber verzichtet die Stadt Ulm. Dem Investor wird gestattet, die Sedelhof-Galerie zu verkaufen. Die Stadt lässt sich überraschen, wer die zukünftigen Betreiber der Shopping-Mall sein werden.

5. MAB bezahlt für das Gesamtobjekt 31 Millionen €.

Nur dem Laien scheint es so, als sei Ivo Gönner bei den Verhandlungen mit MAB eingeknickt und stünde am Ende ein Ergebnis, das zum großen Nachteil der Stadt Ulm sei. Dem kundigen Verhandlungstaktiker verrät eine genauere Betrachtung: hier kam ein genialer Schachzug der Verhandlungsführung zur Anwendung,  der im Fachjargon „Geben-ist-seliger-denn-nehmen-Trick“ genannt wird.

Die Absicht, die hinter der Verhandlungsführung Gönners stand, bezieht sich nicht alleine auf das Sedelhof-Projekt. Wer den Nutzen Ulms dauerhaft optimieren, hohe Steuereinnahmen erzielen und auch zukünftig Investoren in aller Welt von den einzigartigen Qualitäten Ulms überzeugen möchte, muss mit Nachdruck appellieren: „Kommt nach Ulm! Investiert!“ Und er muss glaubhaft machen: „Es ist mehr als lohnend! Hier trefft ihr auf eine kooperative Stadtverwaltung. So gute Bedingungen gibt es nirgendwo!“

Nun wissen Sie auch, verehrte Leser, warum Sie sich gleich morgen an der „Hochschule-für-Verhandlungskunst“ einschreiben sollten. Die Chance, sich von einem veritablen Könner in Verhandlungsstrategie und -taktik ausbilden zu lassen, wird Ihnen nur in der Donaumetropole geboten.

Sedelhof in Ulm

Sedelhof in Ulm

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(1) Wer zum Zwecke von Großtuerei und Blenderei den seit jeher in Ulm gebräuchlichen Namen Sedelhof durch Sedelhöfe ersetzt, wird mit regelmäßig wiederkehrendem höhnischem Gelächter nicht unter zwei Minuten bestraft.

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(2) In distinguierter Abendgesellschaft kann das höhnische Gelächter auch durch ein deutlich wahrnehmbares breites Grinsen ersetzt werden, wenn sich einer der Verursacher der sprachlichen Prahlerei aus der Ulmer Stadtverwaltung zeigt.

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(3) Wer Ulmer Straßen oder Plätze verkauft oder an windige Investoren verschacherte Plätze zum Investitionsprojekt des Jahrhunderts erklärt, wird mit Verlusten für die Stadtkasse nicht unter 10 Millionen Euro bestraft.

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(Zitat aus einem Schreiben der Präventiv-Aktiven-Staatsanwaltschaft an OB Ivo Gönner und Baubürgermeister Alexander Wetzig.)

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Friede & Freude & Eierkuchen
Gibt s nur im Ivo-Gönner-Land
Ulmer müssen nicht lang suchen
Ihr Glück, es stammt von Ivos Hand.
Doch wenn s dem Tor hier nicht gefällt
Und er sein Mundwerk nicht mehr hält
Zickt & meckert & räsoniert
Keck König Ivo kritisiert
Der die Geduld mit ihm verliert –
Wird ein Prozess mit ihm geführt
Am Ende wird er ausquartiert

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Das Ulmer Kartoffel-Theorem

Das Kartoffel-Theorem oder – wie es im wissenschaftlichen Disput genannt wird – „potato plot“ lautet:

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Nun sind die Kartoffeln da, jetzt werden sie auch gegessen.

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Formuliert hat die ökonomische Regel Rudolf Engen 1992 in einem ZEIT-Artikel. Was hat das Theorem mit Ulm zu tun? Das Stadtviertel zwischen Ulmer Hauptbahnhof und Münsterplatz bietet eine große Auswahl: Läden, Ärzte, Rechtsanwälte, Notare, Restaurants, Cafés – alles, was das Herz begehrt. Kein Mensch käme je auf die Idee, hier ein neues Einkaufsviertel zu planen. Es sei denn, er wollte absichtlich einen ruinösen Wettbewerb zwischen Geschäften in Gang setzen.

Der Ulmer Kartoffel-Theorem Verfechter freilich denkt nicht wie der normale Mensch. Seine Überlegung:

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Wenn die neue Sedelhof-Galerie erst gebaut und in Betrieb sein wird, findet sie genügend Kunden, um profitabel zu wirtschaften.

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Nicht die Nachfrage schafft das Angebot, wie uns die Wirtschaftswissenschaft weismachen will. Das Angebot schafft die Nachfrage.

Der Ulmer Kartoffel-Theorem Verfechter schließt also einen Vertrag mit einem Investor über die Bebauung des Sedelhofes mit abscheulichen Betonbauten. Er verkauft ihm eine Straße und einen Platz, die er nicht hätte verkaufen sollen. Er macht Zusagen an den Investor, die anderen Geschäfte zum Nachteil sind und sie schädigen. Mit anderen Worten: Der Ulmer Kartoffel-Theorem Verfechter hat sich mit diesem Vertrag jämmerlich über den Tisch ziehen lassen , und meint dazu lapidar:

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Nun ist der Vertrag mit MAB über den Verkauf und die Bebauung des Sedelhofes geschlossen, jetzt wird der Vertrag auch erfüllt.

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In wenigen Jahren steigt MAB aus dem fertig gestellten Sedelhofprojekt aus und verkauft die hässlichen Gebäude einem anderen ausländischen Investor mit sattem Gewinn. Dieser presst noch einige Zeit Profit aus der Shoppingmall heraus. Reinvestiert wird nichts. Dazu fällt dem Ulmer Befürworter des Kartoffel-Theorems nur der Satz ein:

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Nun ist die Heuschrecke da, jetzt müssen wir eben mit ihr leben.

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Schließlich gibt auch die Heuschrecke das Projekt auf, weil es keinen ausreichenden Gewinn mehr abwirft. Die Betonbauten stehen jahrelang leer. Bald ist das Viertel verkommener als jemals zuvor. Doch die Verfechter des Ulmer Kartoffel-Theorems Ivo Gönner und Alexander Wetzig sind jetzt längst in Pension und können für nichts mehr verantwortlich gemacht werden.

Der frustrierte Redakteur Hans-Uli Thierer wird dann ohne jede Sachkenntnis in seiner Zeitung, der Südwest Presse Ulm, emotionsgeladen schreiben, dass er das Kartoffel-Theorem schon immer angezweifelt habe.

Auch der CDU-Oberbürgermeister Gunter Czisch wird äußern, er sei immer skeptisch gegenüber der Sedelhof-Galerie gewesen. Nur die Freien Wähler und die Genossen von der SPD geben angesichts der Investitionsruinen bekannt: damals, als die Entscheidungen fielen, haben alle Fehler gemacht. Es kann jetzt nicht darum gehen, abzurechnen. Wir wollen optimistisch in die Zukunft blicken.

Der Schlauste der SPD, der Landtagsabgeordnete Martin Rivoir, wird bei einer Pressekonferenz Herrn Thierer in die Feder diktieren:

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Nun sind die herunter gewirtschafteten Gebäude am Sedelhof da, jetzt müssen wir sie abreißen und ein rentables Nutzungskonzept für das tolle Areal entwickelt.

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Hinweis

Eine Darstellung des Sedelhofprojektes  und dessen Einbettung in die geplante Neugestaltung des gesamten Viertels um den Ulmer Hauptbahnhof („Citybahnhof“) erschien am 16.10.2013 in

KONTEXTWOCHENZEITUNG

Geheime Chefsache oder Aufstand der Zwerge

Der Oberbefehlshaber (Ölgemälde von Ivo Gönner, Ulm 2013)

Unser alter Fuchs Ivo Gönner ahnte wohl, in welche Schwierigkeiten ihn die Sedelhof-Shopping-Mall bringen wird. Deshalb schuf der leidenschaftliche Hobbymaler Gönner in den Sommerferien ein Ölgemälde, das Sie hier auf unserem Foto abgebildet sehen.

Es trägt den Titel „Der Oberbefehlshaber“. Gönners Werk entstand in Anlehnung an ein 450 Jahre alten Gemälde, das von einem unbekannten Maler geschaffen wurde.Die Inspirationsquelle Gönners zeigt den damaligen Bürgermeister Ulms Sebastian Besserer, der im April 1552 auszog, um gegen die Feinde Ulms zu kämpfen.

Warum wählte unser Oberbürgermeister Gönner ausgerechnet dieses Motiv? Wollte er daran erinnern, dass die Ulmer 1552 nur deshalb gegen die Feinde obsiegen konnten, weil sie loyal zu ihrem Bürgermeister Sebastian Besserer standen? Wollte er zeigen, dass auch er mutig und entschlossen für die wahren Interessen der Ulmer kämpft? Die Kunsthistoriker werden in den kommenden Jahrzehnten diese Fragen erörtern.

Was wir heute schon wissen: Alles, was Gönner tut, ist nur zu Ulms Bestem, das gilt auch für seine geheimen und streng geheimen Pläne und Taten.Wir sollten unserem Oberbürgermeister vertrauen und nicht ständig die Offenlegung der Sedelhofverträge mit MAB verlangen. Das hat unser OB nicht verdient.

Das Herrschaftssystem des Sonnenkönigs

Ulms Sonnenkönig Ivo Gönner ist gewohnt, dass er Schalten und Walten kann, wie es ihm beliebt. Widerspruch oder gar Widerstand kennt er nicht. Sieht Ulms Alleinherrscher eine Möglichkeit, einen Plan einzufädeln, um die Einnahmen der Stadtkasse zu erhöhen, tut er es, und zwar heimlich, ohne Gemeinderat, ohne Ausschüsse, ohne Bürger. Gönners Politik lässt sich im Kern in einem Satz zusammenfassen: Tu alles, was der Stadt mehr Geld bringt!

Nur die engsten, zur Verschwiegenheit verpflichteten Verwaltungsmitarbeiter sind in vollem Umfang eingeweiht und führen die Befehle des Monarchen aus. Damit in einer Zeit, da jedermann von Transparenz und Bürgerbeteiligung spricht, kein falscher Schatten auf das Werk des Sonnenkönigs fällt, ist dieser im Gegensatz zu Ludwig XIV. auch zu kleinen Zugeständnissen gezwungen:

Die Mitglieder des Küchenkabinetts (also die Fraktionsspitzen im Gemeinderat) werden hofiert und gebauchpinselt und mit wohldosierter Information versorgt, damit sie ihre Aufgabe erfüllen können, die darin besteht, den Gemeinderat ruhig zu stellen.

Ganz ähnlich werden andere Akteure wie die IHK unter Führung von Dr. Peter Kulitz oder die Südwest Presse unter dem Lokalchefs Hans-Uli Thierer behandelt: Information geben und Mitwirkung zulassen, soweit es nötig ist, um Loyalität zu erhalten und sich politisch nicht zu isolieren.

Ist dann alles „in trockenen Tüchern“ (also im Prinzip alles Wesentliche entschieden und nur noch Peripheres veränderbar), wird die Öffentlichkeit informiert, die Ausschüsse beraten und stimmen zu, unter Umständen, wenn es um ein wichtiges Thema geht (Citybahnhof), dürfen die Ulmer Bürger in einem Internetforum oder in öffentlichen Veranstaltungen ihr Recht auf Beteiligung ausüben und ihre Meinung äußern, die dann gelobt und nicht berücksichtigt wird.

Wie beschrieben verlief die „politische Willensbildung“ auch im Falle des Ulmer Sedelhof-Projektes, das der DF in einigen Beiträgen behandelt hat.

Doch nun wachsen Unzufriedenheit und Widerspruch. Der Sonnenkönig hat bei seiner Geheimpolitik Fehler gemacht, die sogar die devoten Stadträte, einige Handelsunternehmen, der Verein City Marketing, die IHK und die Architektenkammer nicht verzeihen können:

Ivo Gönner hat vor, öffentliche Flächen an den Investor MAB zu verkaufen. Darunter ein „Schlüsselgrundstück“, nämlich den kleinen Platz zwischen McDonald´s und Bahnhofstraße. Wie die Architektenkammer meint, gibt die Stadt damit sämtliche Gestaltungsspielräume für alle Zukunft aus der Hand. Rechtskonstrukte wie Wegerecht könnten das allgemeine Interessen auf Nutzung dieser Flächen nicht gewährleisten.

Offenbar hat der Investor auf Gönner bei den Verhandlungen derartigen Druck ausgeübt, dass er neben der Preisgabe öffentlicher Fläche ein weiteres Zugeständnis machte: Die Unterführung, die vom Bahnhofsvorplatz in die Innenstadt führt, wird zukünftig direkt zum Einkaufszentrum des Investors führen und nicht mehr in die Bahnhofstraße mit der Folge, dass einige Geschäfte vom Hauptbesucherstrom abgehängt werden.

Der größte Witz an dieser Geschichte ist, dass in Ulm weder gewählte Volksvertreter noch betroffene Geschäfte noch IHK und schon gar nicht die Bürger darüber informiert wurden, was denn nun genau in den Verträgen mit MAB steht.

Wir sind gespannt, wie Gönner den Zwergenaufstand von CDU, Freien Wählern, SPD, FDP und Grünen niederschlagen wird. Ganz sicher wortreich, mit viel Charme und Lob. Sie können sich gar nicht vorstellen, verehrte Leser, was für eine Waffe Lob in der Auseinandersetzung mit eitlen Menschen sein kann.

Neben anderen öffentlichen Flächen will Gönner den Vorplatz vor McDonalds an den Sedelhof-Investor MAB verkaufen. Informiert hat er darüber niemanden, gefragt schon gleich gar nicht. Das muss Ulms Sonnenkönig nicht.

 

Die Sedelhofhymne

 

Wir waren mitten in den Proben, als uns die schreckliche Nachricht erreichte. Der Chor vom Gasthaus Donaufisch wollte mit einer musikalischen Darbietung die großen Verdienste unseres Oberbürgermeisters Gönner und des Baubürgermeisters Wetzig um die wirtschaftliche Prosperität Ulms würdigen. Eine vom Wirt selbst verfasste Hymne sollte eingeübt und am Tag der Eröffnung der Sedelhof-Galerie von hunderten Ulmer Bürgern zu Gehör gebracht werden.

Und dann das:

Der Investor, die MAB Development Deutschland, mit dem Ivo Gönner einen Vertrag über die Errichtung eines Einkaufszentrums am Sedelhof geschlossen hat, wird abgewickelt. Das beschloss die „Rabo Real Estate Group“, hinter der die niederländische Rabo-Bank steht.

Ivo Gönner hat für 30 Millionen Euro Grundstücke und Gebäude am Sedelhof gekauft, zur Hälfte sind sie bereits abgerissen, McDonald s muss demnächst umziehen und erhält dafür zwei Millionen Entschädigung.

Gönners Vertragspartner MAB, der 150 Millionen in das Projekt investieren wollte, wird liquidiert. Mit anderen Worten: Ulm hat bald in Bahnhofsnähe eine 9.000 qm große freie Fläche, da der Eigentumsübergang an den Investor noch nicht vollzogen ist.

Ein Ausstieg aus diesem Projekt, ist möglich. MAB wird Herrn Gönner eine Entschädigung zahlen, oder, wenn er nicht akzeptiert, möglichst billig bauen und an andere Investoren verkaufen, die nur an einer hohen Rendite und an gewinnbringendem Weiterverkauf interessiert sind.

Also wird Herr Gönner einen anderen Investor suchen. Wir vom DF haben zur Unterstützung der Stadtspitze, die nach Zeitungsberichten „demonstrativ zuversichtlich“ ist, bereits ein Brainstorming gestartet:

Ein neuer Rummelplatz? Ein kleiner naturnaher Park? Die größte (und rentabelste) Kindertagesstätte der Welt, zumindest des Donauraumes (natürlich durch private Investoren betrieben)? Zweckmäßige Neubauten aus Sichtbeton, in denen verschiedene Geschäfte billige Waren anbieten? Ein neues Rathaus? Ein weltweit einzigartiger gastronomischer Großbetrieb von Ebbo Speedmüller?

Oder: Wie wäre es mit einem Ideenwettbewerb, an dem sich alle Bürger Ulms per Internet beteiligen können: City-Sedelhof sozusagen.

Wir vom DF haben beschlossen, die Chorproben fortzusetzen. Wir vertrauen unserem Oberbürgermeister. Ivo Gönner ist der klügste und lustigste aller Bürgermeister und wir haben nicht den geringsten Zweifel, dass er auch diesmal eine Lösung findet, die Ulm eine optimale Rendite garantiert.

Nächste Chorprobe Mittwoch, 29.5.2013 um 20.30 im Gasthaus DF

Sie reißen ein Gebäude ab, das 1983 für 16,5 Millionen Mark erbaut worden ist und 500 Autofahrern Platz bot, um während eines Einkaufs in der Innenstadt den Pkw abzustellen.

Sie kaufen für 30 Millionen Euro Gebäude und Grundstücke auf und lassen Sie abbrechen, damit ein holländischer Investor ein Einkaufszentrum errichten kann.

Sie zahlen McDonalds zwei Millionen Euro, damit die Junkfootkette aus einem Gebäude auszieht, das sie abrechen wollen.

Als bekannt wird, dass der Investor MAB Development Deutschland liquidiert werden soll, stellt sich der Wichtigste der drei Superschlauen vor die laufende Kamera und gibt sich zuversichtlich, dass mit dem Projekt Sedelhof- Einkaufszentrum alles klappen wird.

Die drei weitsichtigen Männer mit Geschäftssinn, die den Bürgern immer reinen Wein einschenken, heißen:

Ivo Gönner, Oberbürgermeister der Stadt Ulm

Gunter Czisch, Finanzbürgermeister der Stadt Ulm

Alexander Wetzig, Baubürgermeister der Stadt Ulm

Noch ein paar Wochen und der Wichtigste der drei Schlauen wird (wie vor Jahren beim Ulmer Cross-Border-Leasing-Geschäft) vor die Medien treten und erklären: „Dass es am Sedelhof so ein Debakel geben wird, konnte kein Mensch vorhersehen“. Dem kann dann entgegen gehalten werden: Wer mit viel zu wenig Kochkunstverstand in viel zu vielen Töpfen rührt, dem muss früher oder später einiges anbrennen, wenn nicht gar alles missraten.

/25.5.2013

Subway to Shopping Hell

Die Ulmer Bauverwaltung unter Führung des großen Baubürgermeisters Alexander Wetzig will ihre Untertanen beschenken. Noch nie – seit der Stauferzeit – hat eine Stadtregierung ihren Bürgern ein Geschenk gemacht, das von so viel Einfallsreichtum und Schönheit zeugt. Die Wetzig’sche Sanierung des gesamte Bahnhofviertels in Ulm gilt heute schon lange vor ihrer Vollendung als Meisterwerk. Nicht lange und das neu gestaltete Areal wird in das Weltkulturerbe der Unesco aufgenommen werden.

Wie Sie auf unseren Fotos oben erkennen können, ist die gegenwärtige Situation unerträglich. Der Blick des Reisenden, der den Ulmer Hauptbahnhof verlässt, fällt auf die stark befahrene Friedrich-Ebert-Straße. Jenseits der Straße erheben sich – einer Mauer gleich – hässliche Nachkriegsbauten, die dem Gast den Zugang zur Stadt verwehren.

Das nächste Foto (Quelle: Deutsches Architekturforum) zeigt die Situation vor dem Ulmer Hauptbahnhof nach der Sanierung.

Anstelle der abgerissenen Gebäude sind wundervolle Neubauten entstanden, quaderförmig, mit begrüntem Fachdach, bis zu 30 Meter hoch.

Die MAB Development Deutschland (Tochter der holländische Bank Rabo) hat sie in Absprache mit dem großen Baubürgermeister Alexander Wetzig errichtet, um Ulmer Bürgern hinter kunstvollen Fassaden ein einzigartiges Einkaufszentrum zu präsentieren („Die Sedelhoefe“).

Auch die einst stark befahrene Friedrich-Ebert-Straße hat sich unversehens in eine ruhige Straße verwandelt. Nur ein Bus ist zu sehen. Alle Menschen haben ihre Autos zu Hause gelassen, um in Ruhe in der Sedelhof-Galerie einzukaufen.

Der ankommende Reisende fühlt sich – betört von der architektonischen Schönheit – sofort willkommen geheißen und herzlich aufgenommen.

Vor der Sanierung des Areals mussten die Besucher, die vom Hauptbahnhof in die Innenstadt gelangen wollten, auf die Ebene Minus Eins (wie der Fachmann sagt) oder den „Subway“ (wie im Ulmer Rathaus und bei der SWP eine Unterführung genannt wird) wechseln. Gelegentlich waren dabei Ekel und Angst zu überwinden. Für Behinderte standen die Chancen, über die Unterführung in die Innenstadt vorzudringen, schlecht, da die Rolltreppen, die in die Tiefe führen, häufig defekt sind und ein Aufzug leider nicht zur Verfügung steht.

Wie Sie im direkten Vergleich feststellen werden,verehrter Leser, ist die Unterführung vor der Sanierung (1.Foto oben) mit dem Subway nach der Sanierung (2.Foto oben) nicht zu vergleichen. Weiter, heller, freundlicher ist der Subway. Die Menschen werden ihn lieben und rege nutzen.

Im Rahmen der Partizipation von Bürgern durften vor kurzem Vorschläge zur Neugestaltung des Bahnhofareals in Ulm gemacht werden („citybahnhof“).

Einige Bürger beteiligten sich daran in dem Glauben, die Stadtverwaltung wolle ihre Meinung hören und berücksichtigen. Ein von vielen unterstützter Vorschlag war, den gesamten Verkehr vor dem Bahnhof in den Untergrund zu verlegen und Fussgängern und Radfahrern die begrünten Flächen vor dem Bahnhof zu überlassen.

Die Stadtverwaltung unter Führung des großen Baubürgermeisters Alexander Wetzig prüfte den Vorschlag gewissenhaft mit dem Ergebnis, er sei zu teuer und angesichts der geplanten Maßnahmen zur Verkehrsberuhigung unnötig. Entfallen war der Bauverwaltung bei der Diskussion mit dem Bürger, dass der Raum unter der Straße für das Parken benötigt wird.

Jetzt kommt eine neue Tiefgarage vor dem Bahnhof mit 800 Parkplätzen und die Menschen freuen sich darüber , dass sie eine schöne neue Unterführung erhalten. Die Alternativen (auf unseren Fotos unten), die in der Bauverwaltung zur Diskussion standen, hätten den Bürgern nicht so gut gefallen.

Leider hat die neue Unterführung auch einen Nachteil. Sie führt in das neue Einkaufsparadies Sedelhof des Investors MAB Development. Die an Besucherströme bisher direkt angebundenen Geschäfte Peek & Cloppenburg, Schuhhaus Werdich, Sport Sohn, Galeria Kaufhof und Reischmann liegen in Zukunft etwas abseits.

Das ließ sich leider nicht vermeiden, denn schließlich weiß die Ulmer Bauverwaltung erst seit einigen Jahren, dass ein störrischer Hausbesitzer sein Haus nicht an die Stadt verkaufen will und somit eine andere Führung des Ulmer Subway selbst beim besten Willen absolut ausgeschlossen ist.

/17.5.13